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项目管理专家侯岚先生谈房地产业项目管理

发布：候岚 2014-12-01

项目管理者联盟网站

（一）项目管理者联盟：候老师，您好！谢谢您接受联盟的访谈。有观点认为，资金、土地等最关键的要素不是项目管理可以解决的，

所以项目管理对房地产开发企业的重要性不大。您对这种观点怎么看？您认为项目管理在房地产开发企业中，可以起到多大的作用？

侯岚：这是篇大文章，需要对房地产开发过程展开分析，今天只能简单说。 “项目管理对房地产开发企业的重要性不大”的观点，显然是不对的，相反，项目管理对房地产开发企业的生存和发展都至关重要。

1、大家知道，项目管理是一个面对过程的系统管理思想、管理工具，可以有效解决几乎所有项目中涉及的各种过程问题。当一个拥有项目管理思想理念的业内人士，俯瞰房地产开发全过程的时候，可以发现，房地产开发过程就是一个复杂的系统项目，具有典型项目所应具有的所有特征，在其生命周期中，存在的各类问题都可以利用项目管理有效解决，国内外许多房地产开发企业应用项目管理，也早已取得显著的效果。

2、讨论这个问题，还一定要联系今天中国房地产业遇到的挑战。在国有商业银行支持下发展起来的中国房地产业，对宏观调控特别是金融政策十分“敏感”。从2003年央行121号文件以来，房地产业高速增长的好日子就过去了，特别是2005年的两个国八条和2006年的国六条，以及仍在持续的诸如加息、征收土地增值税等一系列抽紧银根、地根、抑制房价的严厉宏观调控政策，使中国房地产业处在水深火热之中，而且，这些不愿见到的调控措施和市场窘境仍然层出不穷…，在这样前所未有的困难局面下，我们说，要生存、要维持不断挤薄的利润，就需要加强对开发过程的管理，以改善以往被忽视的绩效。

3、的确，项目管理本身并不能给房地产企业带来资金和土地，有些人不就是跟某行长、官员够哥们得到的吗？从更大的范围看，我们的房地产企业都很年轻，也大多忽略管理，因为房子始终好卖；但是，房地产业发展到今天，已经不再是各显神通的个别投机行为或者谋求偶然的成功，而是一个通常意义的、规范条件下的经营模式，是许多人同时努力，以持续产生企业利润的系统工程，当我们不打算用朴素的、经验的、个人的方法去管理开发过程，而是用科学的、系统的、升华了的方法，去持续提高绩效、提高品牌竞争力时，更是如此。

4、房地产开发要经历许多过程和阶段，其中的每一步都是一个典型项目，任何一步的失败，都足以使你轻易得到的资金和土地，同样轻易的化为乌有，而这些可能的失败，每一步都可以通过实施项目管理而规避。作为一个曾经参与过房地产开发全过程的过来人，曾经因为开发过程而快乐，也曾经因为开发过程而痛苦，痛定思痛之后，才可以说，房地产开发企业最需要的管理思想和管理工具正是项目管理，没有什么管理思想和工具比项目管理更能够给房地产开发企业带来真实的利益。

（二）项目管理者联盟：侯老师，能结合您在房地产开发企业中的培训和咨询经验，和我们谈谈房地产开发企业应如何导入和应用项目管理吗？

侯岚：前面谈到，房地产开发企业最需要的正是项目管理。这些年，许多先知先觉的企业和个人也已经认识到，项目管理就是点金术，可以确保项目有利润，有更多的利润。但是企业应如何导入和应用？

房地产开发企业通常可分为两类，导入的做法稍有差别：

1、专业型公司，以房地产开发为唯一经营模式，以不同的房地产项目的滚动开发来实现企业利润。长期、持续的从事房地产开发是其基本特征，保证每个项目都成功是其基本目标。企业的项目管理能力，将根本决定其赢利水平、经营能力和品牌竞争力。

此类公司，采用以下三个阶段导入项目管理较为合适：

第一阶段：全员项目管理培训，无论是项目团队，还是职能部门，特别是总经理等高管层，一定要全程参加。目标是统一整个公司的管理思想和管理语言，建立良好的沟通平台，掌握项目管理的基本方法和工具，奠定公司全面实施项目管理的思想基础。

第二阶段：在总经理的亲自参与和领导下，在咨询公司的帮助下，结合具体项目立刻实施科学项目管理，建立公司的项目管理模式，包括项目管理组织结构，项目决策和授权机制，项目管理办公室，项目绩效评价与考核体系、项目管理工具模板，培养项目管理专家，形成实施的骨干队伍等等，使学到的知识立杆见影，产生实效，推动公司更大范围的参与和实施。

第三阶段：在总经理的亲自参与和领导下，在咨询公司的帮助下，持续努力，不断强化公司的项目管理机制，不断强化公司科学、完整、稳定的项目管理能力，并使之成为公司的战略优势。

2、项目型公司，以某一特定的房地产项目为目标组建或合作开发来实现企业利润，开发完成即告解散或改组。一次性开发是其基本特征，无论项目开发时间长短，短期行为的意识明显。通常此类公司在法律和合作层面的矛盾较多，因而管理层面问题更多、更复杂。此类公司的项目管理能力，更是唯一的决定其项目赢利水平，甚至是唯一的决定其项目成败的关键。此类公司通常采用上述前两个阶段导入项目管理，即可立刻产生实效。

从我们以往的经历看，导入项目管理，是一场推翻传统思维和意识的革命，无论哪一类开发企业，在导入的过程中，都要注意以下问题

1、总经理层的参与和支持非常重要，不要以为项目管理是执行问题，决策层可以作壁上观；相反，项目决策机制、授权和资源调度等决策层的工作，本身就是项目管理的核心问题，也是导致项目失败的大多数原因。

2、项目管理“导入”的时间非常重要，应强调越早越好，特别是项目型公司，应在项目之初，在项目论证，团队组建，一张白纸时，就直接“植入” ；而不是积重难返时，再去寻妙方“导入” 。此时的“植入”只是较低的一致成本，而彼时的“导入”却可能产生较高的不一致成本。

3、引进咨询公司等外部力量实现公司决策层的意图，可以事半功倍，千万不要指望新思想可以在原来的土壤里自力更生，产生即期效果。

（三）项目管理者联盟：候老师，你一直从事项目管理咨询工作，你觉得做项目管理咨询的重点和难点是什么？怎样才能为客户提供更好的服务？

侯岚：这个领域有许多专家在耕耘，外企咨询公司做的更好。我不要说得太宏观，只简单说说自己，我们公司从事项目管理咨询的重点是：

1、协助委托人解决当前项目如何做好或者更好，包括协助委托人监控项目实施过程；

2、协助委托人建立适合他们的项目管理体系，以持续做好或者更好。

我认为，目前阶段项目管理咨询的难点是：

1、国内咨询公司所拥有的行业专家无论是数量、质量，还是行业咨询经历都不足，难以满足委托人提出的各种各样要求，尽管有时候这些要求被咨询商认为是不恰当的。但是，客户永远是对的，如何恰当的满足不恰当的要求，也是咨询公司应该解决的。

2、国内业主现在已基本接受生产外包、服务外包，但管理外包的观念尚难建立，尽管许多企业已明确需要项目管理，但是仍然宁愿自力更生或者挖个别高手或者咬牙忍着，也不愿为外部咨询或培训买单。

为客户提供更好的服务，需要咨询公司：

1、深入研究客户需求，明白客户究竟要什么？无论是客户明示的或未经明示的；

2、向国外同行学习，不断提高完善，更专业。

（四）项目管理者联盟：侯老师，您为什么要申请PMP认证，请结合自己的情况，谈谈看法。

侯岚：人们申请PMP认证有各种理由，诸如专业水准的标志，投标的筹码，派往国际部的敲门砖，规避裁员的护身符，升职的阶梯，爬通天塔的云梯等等，我为什么要申请PMP认证？较好的教育背景和丰富的专业经历，按说并不需要PMP认证去提高个人职业竞争力，但恰恰从个人丰富的过去，我认识到项目管理不是那种束之高阁的理论，也不是故弄玄虚的摆设。我接触的许多500强企业的高级专家，尽管地位显赫，教育良好，仍然以拥有PMP为荣。我希望用我的经历，我的理解，有更多机会与更多企业和专业人士交流。同时，PMP认证也为我提供了一个分析、认识未知的专业高度，催促进取，不懈怠。我们公司的几位咨询师、培训师，也都有PMP证书、硕士学位和丰

富的职业背景，和客户良好沟通，理解他们的需求。

谢谢侯老师。

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