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房地产企业所得税汇算清缴与税务筹划
一、房地产企业所得税汇算清缴
（一） 完整把握汇缴要求，疏理基本业务事项。
1、企业所得税汇算清缴的基本方略。
2、销售收入的基本确认。
3、税前扣除的主要项目。
4、关注年度新政策要点。
5、重视把握有效扣除凭证。
（二） 抓住行业政策要点，把握汇缴重点难点。
企业所得税的重点难点问题：
1、“拆一还一”的销售价格问题。以同等面积的开发成本作为销售收入（文件号？）。
2、销售价格偏低问题。如新疆供销社案例
3、销售“车位”问题。《房地产公司“车位处置”的4种形式，应该如何纳税？》
4、可售面积与成本分配问题。可售不一定办产权（如储藏间、车库等）。
5、公共配套设施的销售与产权问题。《你必须知道的房地产项目内公共配套设施的法务与税务处理》
6、资金借入与借出的利息问题。如上海某集团公司资金拆借利息收入巨大。
7、企业房产销售“毛利率”的征收方式问题。是查帐征收下的核定征收。
8、土地出让金返还的财税处理问题。
9、拆迁补偿费的财税处理问题。核定征收与查帐征收下的财税游戏。
10、开发成本的分配问题。
11、产品销售成本配比如何。很多企业多摊成本导致库存数量与成本金额如何处理？
12、开发成本的项目标准问题。
13、房产销售代理佣金的扣除问题。
14、股权转让的定价问题。
15、建筑工程费的税务管控标准问题。如江苏某地税局预警标准。
16、开发完工产品的收入结转问题。《国税函[2010]201号 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
17、研发费用加计扣除政策问题。如上海某集团公司（徐州分公司）研发问题。
18、未销售房产的后续税务问题。增值税，土增税，企业所得税。
土地增值税的重点难点问题：
19、股权转让土地的征纳税问题。（2015）5号文的理解
20、开发产品计税成本对象问题。《国家税务总局公告2014年第35号》。开发资质与分期开发、合并开发及占线开发问题。
21、“二分法”、“三分法”、“四分法”的合法性问题。
22、开发成本的分类分摊问题。按照销售价格、建设成本和使用功能分配，不完全按照建筑面积法。
（三） 及时处理涉税事项，准确进行纳税申报。
1、不征税收入和免税收入。
2、财产损失的确认。
3、企业所得税优惠政策的适用。
4、亏损弥补的处理。
5、企业所得税的征收管理。
6、准确进行纳税申报。
二、 房地产企业的税务筹划
（一） 关注“金三”税务风险，把握未来风险控制。
1、深度解析“金三”下的税务风险。
2、税务风险无处不在。
3、税务风险的来源。
4、如何降低税务风险。
（二） 着力企业内控管理，有效降低企业税负。
1、营改增后的“五最”决定企业税负。
2、把握专用发票的税务风险问题。
3、把握“三流一致”的税务风险问题。
4、把握合同降税的基本要点。
5、房地产增值税的税负管控。
6、土地增值税的税负管控。
7、企业所得税的税负管控。
（三） 重新认识税务筹划，解析若干筹划案例。
1、重新认识“金三”和增值税下的税务筹划。
2、成本项目与成本结构是税务筹划的“度”。
3、业务模式的税务筹划。
4、股权转让纳税筹划。
5、建筑材料设立分公司纳税筹划。
6、股东分红个税筹划。
7、采购定价的税务筹划。
8、甲供材的税务筹划。
9、房产租赁的税务筹划。
10、库存房产的税务筹划。
11、建筑成本的税务筹划。
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